【東京訊】 日本於2026年4月1日正式施行修正後的《區分所有法》（建物區分所有法），針對近年日益嚴重的高齡化社會與老舊公寓問題，大幅調整公寓（マンション）管理制度，希望改善管理困難、住戶難以形成共識等長年存在的問題，提升公寓管理效率與居住安全，也被視為日本近年最重要的公寓管理制度改革之一。
日本法務省指出，此次修法主要是因應「兩個老化（二つの老い）」的現象，也就是建築物老舊化與住戶高齡化。隨著大量公寓屋齡超過40年，加上所有權人高齡、繼承未完成、部分住戶失聯或長期空屋，使得管理委員會經常無法順利召開會議，重大修繕與管理決策也因此延宕，因此政府推動此次制度改革，希望建立更有效率、更具彈性的公寓管理制度。
首先，是放寬部分管理決議程序。過去公寓進行修繕工程、修改管理規約等事項時，常因部分所有權人失聯、未出席或無法取得聯繫，而無法達成法定決議門檻，導致許多必要的修繕工程一再延後。新制度實施後，在符合相關法律規定的情況下，可提高管理決策效率；對於下落不明的所有權人，也可透過法院程序處理，避免少數失聯住戶影響整棟公寓的正常管理。
第二，是建立管理失能公寓的法院介入制度。若公寓因所有權人不明、管理委員會無法正常運作、修繕工作長期停擺等情況導致管理失能，法院可依法選任專業管理人協助接管管理事務，避免建築物持續老化，保障住戶的居住安全與公共利益。
此外，近年日本各地也頻繁出現俗稱「垃圾屋（ゴミ屋敷）」的案例。部分住戶因長期堆積垃圾、散發惡臭、滋生病媒蚊蟲，甚至影響消防安全，不僅造成鄰居困擾，也讓管理組合長期面臨難以處理的困境。修法後，管理組合在面對嚴重妨害其他住戶共同利益的情形時，將有更完善的法律制度可循，必要時可透過法院程序尋求處理，以維護社區整體居住環境與公共安全。
另一方面，新法正式施行後，不少公寓管理組合也將陸續檢討並修訂管理規約，以符合新的法律規定。日本國土交通省也同步修訂《標準管理規約》，提供各管理組合作為參考。
近年來，愈來愈多台灣人在日本購買公寓自住、投資或出租，尤其東京、大阪、福岡及熊本等地皆有不少台灣屋主。
此次《區分所有法》修正後，未來公寓管理委員會在修繕工程、公共設施改善、管理規約修訂及部分重建相關決策方面，將更容易完成法定程序，對於長期因住戶失聯而無法推動管理工作的老舊公寓，預期將帶來正面影響。
另一方面，已在日本購買公寓的台灣民眾，也建議主動向管理公司或管理組合確認：
* 管理規約是否已依新法完成修訂。
* 公寓是否需重新召開區分所有權人大會。
* 修繕積立金（修繕基金）及重大修繕決議程序是否有所調整。
* 管理組合是否已配合新法建立相關管理制度。
若未充分了解新制度，未來在行使表決權、參與管理、出售房屋或配合重大修繕時，都可能受到一定影響。
日本目前約有七百萬戶以上的分層所有公寓（マンション），其中屋齡超過40年的老舊公寓數量正快速增加。此次《區分所有法》修法，被視為日本因應人口高齡化與都市更新的重要制度改革，不僅影響日本民眾，也與近年持續增加的外國籍公寓所有權人息息相關。
日本此次修正《區分所有法》，反映的不只是法令調整，更是日本因應高齡化社會、住宅老舊化及人口結構變遷的重要政策改革。近年來，愈來愈多台灣人在日本購屋自住或投資，除了關注房價與租金收益外，也應留意公寓管理制度、修繕積立金及管理組合的運作情形。良好的管理不僅影響居住品質，更直接關係到房產的長期價值。
對所有在日本持有公寓的台灣屋主而言，未來除了是房屋所有權人，更是社區管理的重要參與者。積極了解法令變化、參與管理組合運作，不僅有助於保障自身權益，也將成為維持公寓品質與資產價值的重要關鍵。
2026.07.27
