【東京訊】
日本東京都心公寓價格近年持續攀升，除了建築成本、土地價格及供應不足之外，短期轉售與投機性交易也逐漸成為日本政府關注焦點。日本國土交通省已在2026年8月28日公布的2027年度稅制改正要望中，正式提出「因應新建公寓價格高漲所需措施」，準備從稅制面研究抑制投機性交易。
國土交通省指出，住宅價格上漲涉及供需等多項因素，但市場也有意見認為，不以實際居住為目的的投機性交易，可能成為推升房價的因素之一。
尤其東京都心的新建公寓價格近年大幅上漲，不少真正有自住需求的民眾面臨「想買卻買不起」的情況。部分熱門新建案更出現購屋後短期內重新出售的現象，使政府開始關注短期轉售對住宅市場造成的影響。
國土交通大臣金子恭之9月4日在記者會上表示，政府認為讓每一位國民都能依照自身需求選擇適合的住宅十分重要，不應讓缺乏實際居住需求的投機性交易對國民生活造成負面影響，因此已提出採取必要稅制措施的要求。
不過，目前日本政府尚未決定具體制度。
包括是否提高短期轉售的稅負、如何設定持有期間、是否限定新建公寓，以及實際開始實施的時間，都仍有待後續討論。因此，目前並沒有「購買公寓後一年內不得出售」的新法律，也不能解讀為日本已經決定全面提高不動產轉售稅。
接下來，相關制度預計將在2027年度稅制改革討論過程中進一步研究。
值得注意的是，這次日本政府關注的重點是「投機性短期交易」，而不是針對特定國籍。目前國土交通省公布的政策方向，也並非禁止外國人購買日本公寓。
對台灣投資人而言，目前購買日本公寓及出售的基本制度尚未改變，但如果未來日本政府真的針對短期轉售導入新的稅制，過去購買熱門新建案、交屋後短期出售獲利的投資模式，成本與風險可能隨之提高。
另一方面，如何界定「投機」也將成為制度設計的重要課題。
比起單純以「持有時間長短」判斷是否屬於投機，日本政府或許更應關注短期間大量購買、多戶集中持有、法人反覆轉售，以及特定新建案出現高度集中取得等情況。
一般個人投資者購買少數物件，與大型資本短期集中取得大量房源，對市場價格與供需可能產生的影響並不相同。若未來制度採取單一標準限制所有短期轉售，也有必要評估是否會同時降低正常的不動產交易與市場流動性。
當然，東京房價上漲並非單一因素造成，土地價格、建築成本、人力不足、新建住宅供給及都心居住需求都可能產生影響。因此，在制定新制度之前，政府仍有必要透過實際交易資料，釐清大型資本、短期轉售與房價上漲之間究竟存在多大關聯。
抑制過度投機有其必要，但房地產市場同樣需要一定的交易量與流動性。如何在「防止炒作」與「維持市場活力」之間取得平衡，才是日本下一階段不動產政策真正需要面對的問題。
未來2027年度稅制改革是否真正對短期轉售祭出新的稅制措施，以及政府最終如何界定需要抑制的「投機性交易」，將成為日本不動產市場下一個重要觀察指標。
2026.9.13